Modification de zonage autour de Benoit-XV : « l’étendue est trop grande » | 12 mars 2020 | Article par Suzie Genest

Crédit photo: Arnaud Bertrand

Modification de zonage autour de Benoit-XV : « l’étendue est trop grande »

Sur certains lots le long du boulevard Benoît-XV, du côté est entre la 18e Rue et la 24e Rue, des immeubles comptent quatre logements depuis aussi longtemps que la réglementation leur en permet deux. Une consultation publique avait lieu, hier lors de l’assemblée de mars du conseil de quartier de Lairet, sur un projet visant à harmoniser toute la zone visée avec celle située du côté ouest de Benoît-XV, où le règlement permet six logements. Une perspective qui ne souriait pas à la quarantaine de personnes présentes.

Comment les lots dérogatoires ont-ils pu passer sous le radar durant des années, sinon des décennies, alors que toute construction ou rénovation est régie par des normes et procédures municipales strictes? Quel message envoie-t-on si l’on n’exige pas à tous de se conformer à la même réglementation, qu’on s’y soustrait en demandant une modification de zonage? Ces questions sont revenues en filigrane lors des interventions.

Faute de pouvoir inspecter chaque immeuble lors du renouvellement des évaluations foncières, « la Ville fonctionne beaucoup sur des plaintes », retient-on de la réponse de Michel Hubert, conseiller en urbanisme à la Ville de Québec. En l’absence de plaintes, c’est souvent lors de travaux qu’on découvre les situations irrégulières : c’est ce qui s’est produit pour le propriétaire du 2090 Benoit-XV, qui avait acquis en 2018 l’immeuble déjà doté de deux logements de trop.

On a alors constaté, dans la zone visée, trois autres cas semblables. Ou plutôt deux… Catherine Allard et son conjoint, propriétaires du troisième lot, ont réalisé qu’il était dérogatoire lors d’une demande de conversion des logements locatifs en copropriétés en 2011. Ayant fait le nécessaire pour se conformer, ils ne devraient pas voir leur lot inclus dans la demande présentée hier, a expliqué la résidente de Lairet.

Régulariser ou densifier?

Le projet de modification de règlement n’entraînerait pas de changement quant au gabarit, à la hauteur maximale permise, à l’aire verte ou au pourcentage de grands logements exigés dans la zone visée. Il ne devrait pas entraîner « d’impacts majeurs » et pourrait favoriser une « densification douce », a dit Michel Hubert.

Préoccupés par l’attrait du secteur auprès des promoteurs, les résidents ont exprimé la crainte d’y voir se multiplier les constructions à six logements, au gré d’acquisitions de lots et de démolitions. Ils ont énuméré les impacts à prévoir sur la circulation, la sécurité des aînés et des enfants, le stationnement, l’intimité des occupants qui verraient pousser de nouvelles constructions sans recul…

Si Michel Hubert a répondu que ce scénario de développement était peu probable, il n’a pas convaincu les résidents de Lairet à la confiance effritée. « Ne nous dites pas que ça n’arrivera pas », a dit l’une d’elles, évoquant l’évolution du marché immobilier. Certains, dans leurs interventions, ont remis en cause la finalité du projet de règlement, qui leur semblait viser la densification davantage que la régularisation des lots dérogatoires. La conseillère du district et présidente de la Commission d’urbanisme et de conservation, Suzanne Verreault, n’a pas apprécié qu’on sous-entende que « les promoteurs mènent la Ville » et que « la Ville fait n’importe quoi ».

Interrogé sur une éventuelle deuxième solution advenant le rejet du projet de modification de règlement, Michel Hubert a dit :

« Je vous écoute, je réfléchis, peut-être que l’étendue est trop grande… »

À l’unanimité, les administrateurs du conseil de quartier de Lairet ont recommandé de « limiter aux lots dérogatoires » le projet de modification de règlement haussant le nombre de logements permis. Ils ont demandé aussi à la Ville de Québec de trouver « une solution » qui soit équitable pour les propriétaires qui, eux, se sont conformés au règlement et ont assumé les pertes engendrées par la réduction de leur nombre de logements. Le conseil de quartier de Lairet devra amorcer une réflexion sur les modes de densification du quartier, a évoqué son président, Yan Turgeon.